A reforma tributária é a maior mudança no consumo em décadas. Ela troca cinco tributos por dois.
Saem de cena o PIS, a COFINS, o IPI, o ICMS e o ISS. Entram o IBS e a CBS, que formam o novo IVA brasileiro.
A base de tudo é a Lei Complementar nº 214/2025. Ela regulamenta a reforma e detalha as regras para cada setor.
Para a construção civil, a mudança é profunda. O setor entra em um regime específico, pensado para a realidade dos imóveis.
A complexidade jurídica reforça a importância da contabilidade jurídica para o setor. Cada contrato pede leitura cuidadosa das novas regras.
A boa notícia é que o setor ganhou tratamento especial. A lei criou reduções e descontos para suavizar o impacto.
A reforma nasce da Emenda Constitucional nº 132/2023. A lei complementar veio depois para colocar as regras em prática.
Construção civil no novo modelo: o IBS e a CBS
No novo modelo, a construção civil passa a recolher o IBS e a CBS. Antes, o foco era o ISS municipal.
O regime específico de bens imóveis abrange muita coisa. Ele cobre venda, locação, cessão, intermediação e os serviços de construção.
A alíquota-padrão estimada gira em torno de 26,5%. Esse número ainda pode mudar até a calibragem final.
A novidade é que a obra passa a gerar crédito. A nota técnica da CNM explica como o setor entra na nova lógica.
A mudança alcança empresas e pessoas físicas. Quem vende ou aluga imóveis com habitualidade vira contribuinte do IBS e da CBS.
O porte do negócio também conta. Quem ainda atua como MEI na obra e cresce, avalia a virada para ME.
Há limites para a pessoa física. Em geral, só entra quem tem receita alta de aluguel e vários imóveis.
O corte costuma considerar dois critérios. A pessoa vira contribuinte quando a receita passa de R$ 240 mil por ano e há mais de três imóveis.
As reduções e os redutores do setor imobiliário
O setor imobiliário ganhou descontos importantes. As alíquotas do IBS e da CBS caem 50% na maioria das operações.
Nas locações, o desconto é ainda maior. A redução chega a 70%, segundo a análise da Conjur.
Além da alíquota menor, existem os redutores de base. Eles diminuem o valor sobre o qual o imposto incide.
O redutor de ajuste desconta o custo de aquisição. Assim, o imposto recai só sobre a valorização real do imóvel.
O redutor social é um desconto fixo. São R$ 100 mil na venda de imóvel residencial novo e R$ 30 mil no lote residencial.
Na prática, a carga efetiva pode cair bastante. O material do CRCSC traz exemplos de cálculo do setor.
Na locação, há um abatimento mensal. A lei permite deduzir um valor fixo do aluguel residencial antes de aplicar a alíquota.
Crédito de insumos e o fim de regimes antigos
Uma das maiores mudanças é o crédito de insumos. A construção civil passa a abater o imposto pago na cadeia.
Antes, o setor quase não aproveitava crédito. Agora, materiais e serviços usados na obra geram abatimento.
Isso ajuda a compensar a nova alíquota. O ganho de crédito alivia parte do custo do empreendimento.
Em troca, alguns regimes antigos mudam. O RET e o uso de SPEs ganham regras de transição específicas, como detalha o Sienge.
Tudo isso exige um controle fiscal apurado. A emissão de notas e a apuração de crédito andam juntas com a entrega da ECD e com a organização de um BPO financeiro.
Um suporte que falha vira sinal de alerta. Veja os sinais para trocar de contador antes que o problema cresça.
O calendário de transição até 2033
A reforma não acontece de uma vez. A transição vai de 2026 até 2033. O ano de 2026 é de teste. O IBS e a CBS são cobrados em alíquota simbólica, compensável com tributos atuais.
Em 2027, a CBS entra de verdade. O PIS e a COFINS são extintos nesse momento.
O IBS reúne o antigo ICMS e o ISS. Por isso, estados e municípios entram no novo sistema de forma gradual.
O recolhimento ganha um modelo novo. O split payment separa o imposto já no momento do pagamento da operação.
De 2029 a 2032, o IBS cresce aos poucos. Em paralelo, o ICMS e o ISS vão sendo reduzidos.
Esse cronograma longo pede planejamento. Vale acompanhar a reforma, o profissional PJ e as atualizações legislativas.
Quem se antecipa sai na frente. O planejamento tributário ajuda a empresa a se adaptar, com o apoio de fontes, como o Radar da Reforma Tributária.
O período de teste é uma boa janela. Em 2026, a empresa pode ajustar sistemas e processos sem o peso total da nova carga.
Vale revisar contratos longos desde já. Obras e locações que cruzam vários anos precisam de cláusulas adaptadas às novas regras.
O crédito de insumos pede registro caprichado. Guardar notas de materiais e serviços garante o abatimento correto do imposto.
Prepare a sua construtora com a Canella & Santos
A reforma tributária muda o jogo para a construção civil. O setor entra no IBS e na CBS, com regime específico.
Em resumo, há uma redução de 50% nas operações e de 70% nas locações. Os redutores de ajuste e social diminuem ainda mais a base.
O crédito de insumos é um ganho real. A obra passa a abater o imposto pago na cadeia, o que era raro antes.
A transição vai até 2033 e pede atenção contínua. Cada fase muda alíquotas e obrigações, tema de atualizações constantes.
A Canella & Santos, em Volta Redonda, domina o setor. Conheça a contabilidade para construção civil e prepare a sua empresa.
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